Выявить недостатки в конструкции здания или инженерных коммуникациях на этапе приемки жилого помещения не всегда удается. Как показывает практика, дефекты могут проявиться через несколько месяцев или даже лет.

Какую ответственность несет застройщик после подписания акта приема-передачи жилья и в течение какого срока можно обращаться с претензиями, вы узнаете из нашей статьи.

Гарантия от застройщика

Вопрос гарантийных обязательств строительной компании регулируется федеральным законом. В нем прописаны сроки и недостатки строения, на которые эти обязательство распространяются.

Срок гарантийных обязательств

Гарантийный период устанавливается ДДУ и не может быть меньше 5 лет.

Если в договоре прописан меньший срок, такие положения соглашения между застройщиком и дольщиком признаются ничтожными.

В законе прямо указано, что установленные гарантийные сроки являются минимальными и могут быть увеличены в договоре долевого участия в строительстве. Так, например, гарантия на кровлю у большинства строительных компаний составляет 10 лет.

К недостаткам самого здания относятся:

• дефекты стен, фасадов, подъездов;
• проблемы с несущими конструкциями;
• дефекты в оконных конструкциях и дверях.

На изменения, произведенные жильцами самостоятельно после приемки дома, гарантия строительной компании не распространяется. Например, если собственник установит в квартире новые окна в период гарантии, то при выявленном в них браке ответственность будет нести фирма, в которой он их заказал, а не застройщик.

К поломкам инженерных коммуникаций относятся:

• повреждения в лифтовой системе;
• дефекты в отопительной системе;
• проблемы с системой вентиляции;
• и так далее.

Дефекты устраняются в срок, согласованный с собственниками жилых помещений. В случае задержки выполнения требований, строительная компания выплачивает неустойку за каждый день просрочки в размере 1% от стоимости расходов, необходимых для ремонта. Следует помнить, что взыскание неустойки в такой ситуации возможно лишь в том случае, если собственник использует помещение для личных, семейных нужд, а не в предпринимательских целях.

Обратите внимание!

В случае выявления дефектов в процессе приемки квартиры вы имеете полное право не подписывать акт приемки-передачи и требовать устранения в разумный срок (как правило, это 30-45 дней).

На практике, строительные компании часто предлагают жильцам устранение недостатков после приемки жилого объекта. Застройщик заинтересован в скорейшем подписании бумаг, потому что за каждый день просрочки передачи дома ему приходится платить неустойку. Вы же имеете полное право отказаться от такого предложения и не подписывать акт до устранения дефектов.

На что не распространяется гарантия застройщика?

Строительная компания имеет полное право отказать в устранении недостатков в следующих ситуациях:

• естественный износ и ухудшение эксплуатационных характеристик в связи с истечением срока использования;
• использование помещений не по назначению и нарушения правил установки и эксплуатации бытовых и сантехнических приборов;
• поломка оборудования, которое было принято без составления акта приема-передачи, при условии, что повреждения были нанесены жильцами;
• аварийные ситуаций, возникшие по вине жильцов.

В вышеперечисленных случаях ответственность несет управляющая компания или сами жильцы. Так, например, после сдачи дома технологическое оборудование передается в ведение УК, которая должна проводить регулярное обслуживание коммуникаций, проводить плановый и внеплановый ремонт. Если управляющая компания нарушает правила эксплуатации. То именно на ней будет лежать ответственность за возникшие недостатки даже в гарантийный период.

Если вы не знаете точно, кто должен нести ответственность в вашем конкретном случае, рекомендуем направить претензии и в управляющую компанию, и застройщику.

В соответствии с законом собственники жилья имеют право требовать:

• безвозмездного устранения недостатков;
• возмещения затрат, которые вы, как собственник понесли для устранения повреждений;
• уменьшения цены договора.

Как правило, собственники своими силами проводят ремонт в тех случаях, когда дефекты влияют на безопасность проживания.

Кроме того, закон позволяет требовать возмещение морального вреда. В этом случае в суде придется доказывать, что вы понесли нравственные страдания из-за выявленных дефектов в постройке и инженерной конструкции. К примеру, ваша квартира расположена на 9 этаже дома. Через несколько месяцев после заселения регулярно начал ломаться лифт. У вас маленький ребенок, с которым врачи рекомендуют ежедневно гулять, но из-за поломок в лифтовой системе вы вынуждены гулять с ребенком раз в несколько дней. По этой причине вы постоянно находитесь в расстроенном состоянии и вынуждены пить успокоительные средства. Кроме того, на нервной почве у вас стало меньше молока.

Обратите внимание!

Следует помнить, что суды, как правило, значительно сокращают размер присуждаемой компенсации, поэтому не бойтесь просить в своих требованиях больше.

Претензия к застройщику

В случае выявления повреждений следует как можно скорее направить претензию строительной компании. Документ составляется в простой письменной форме. В заявлении следует обязательно указать:

• ФИО заявителя, контактные данные;
• характер повреждений;
• срок устранения недостатков.

В законе написано, что дефекты должны быть устранены в разумный срок, конкретное количество дней при этом не указано. Период напрямую зависит от характера дефектов, но, как правило, не превышает 30-45 дней. Если вы затрудняетесь самостоятельно определить срок, рекомендуем обратиться за консультацией к специалистам.

Если вы подали претензию без указания срока, направьте повторный исправленный документ с указанием периода устранения недостатков. При отсутствии конкретной даты трудно будет доказать, что застройщик нарушил соглашение, а также рассчитать неустойку.

В конце претензии ставится дата и подпись. Документ составляется в двух экземплярах. При подаче следует попросить сотрудника строительной компании поставить подпись на вашем варианте.

В случае, если представитель строительной компании отказывается принимать претензию, документ можно отправить по почте заказным письмом с уведомлением. Обращение может быть подписано одним из жильцов, быть коллективным или направлено ТСЖ.

Очень важно при выявлении дефектов зафиксировать их на фото или видео. Фотографии и записи пригодятся в суде, если строительная компания откажется устранять недостатки добровольно.

Если строительная организация соглашается с претензионными требованиями, то проводится совместный осмотр дефектов и составляется акт с фиксацией недостатков.

В случае банкротства застройщика после передачи дома, претензии по дефектам следует предъявлять саморегулируемой организации, которая будет устранять недостатки.

В ситуации, когда застройщик не устраняет дефекты, утверждая, что они возникли по вине жильцов либо естественного износа, собственники жилья могут провести независимую экспертизу за свой счет. В случае, если экспертиза признает вину строительной компании, то понесенные затраты можно взыскать с застройщика.

Если устранять, возникшие дефекты следующим шагом будет обращение в суд с исковым заявлением. Иск может быть также, как индивидуальный, так и сразу от нескольких жильцов.

Заявление подается в суд по месту нахождения (юридического адреса) застройщика. Документ пишется в свободной форме, при этом должен содержать в себе:

• наименование судебной инстанции;
• ФИО и контактные данные истца и наименование с реквизитами ответчика;
• указание на нарушенные права и интересы;
• нормативно-правовую базу;
• требования об устранении дефектов либо возмещении расходов, понесенных собственником при самостоятельном ремонте.

В конце заявления ставится дата и подпись. В приложении прикладываются: договор долевого участия в строительстве, результаты экспертизы (при наличии), фотоснимки, чеки, сметы от фирм, которые занимались ремонтом и другие письменные доказательства.

Количество копий искового заявления и других документов должно совпадать с числом лиц, участвующих в деле.

Иск рассматривается судом в течение 2 месяцев. В случае несогласия с принятым решением возможно обжалование в апелляционной, кассационной и надзорной инстанциях.

Резюме

Подводя итог, можно сказать, что ответственность строительной компании после сдачи дома не заканчивается. В случае выявления повреждений, собственники квартир имеют право требовать устранения недостатков в сроки, оговоренные в законе. При отказе строительной компании проводить ремонт за свой счет или возникновении других разногласий по вопросу гарантийных обязательств застройщика, рекомендуем обратиться за консультацией к квалифицированному юристу.

Большая часть судебных разбирательств, связанная со строительством и эксплуатацией объектов недвижимости связана в основном с незнанием гражданами своих прав, которыми их наделило государство посредством своих законов.

Помимо всего прочего, недобросовестные застройщики достаточно часто пользуются такой неосведомленностью в законодательстве граждан. Итак, давайте разберемся, что же гарантировано государством гражданам через его законодательные акты.

Какие есть обязательства у застройщика в отношении предоставления гарантии на дом?

Для начала следует выяснить, какими конкретно правовыми нормами следует руководствоваться в выяснении отношений с застройщиком.

К ним следует отнести:

• Закон «О защите прав потребителей»;
• Гражданский кодекс Российской Федерации.

Последний в своей статье 754 определяет конкретную ответственность строительной организации перед заказчиками.

А именно, качество выполненных работ, предусмотренное:

• составленной проектно-сметной документацией;
• нормами и правилами государственного законодательства.

Застройщик должен нести ответственность за следующее:

• устранение недостатков возникших в результате недоброкачественного выполнения строительно-монтажных работ;
• за ненадлежащую конструкцию отдельных элементов здания или сооружения. К ним относятся без исключения все: как несущие, так и не несущие элементы зданий, инженерные коммуникации, ремонт, фурнитура и так далее.
• некачественный монтаж отдельных элементов, таких как оконные блоки, дверные блоки, а также их повреждение при проведении работ;
• применение некачественных строительных материалов, смесей и тому подобных.

В рамках гарантийного промежутка времени застройщик обязан удовлетворить все имеющиеся претензии по качеству выполненных работ за счет личных денежных средств.

Сроки действия договора на гарантийное обслуживание здания

Минимальный промежуток времени, на который распространяется гарантия застройщика, равен одному году.

Одного общего гарантийного промежутка времени в отношении всех застройщиков законодательством не определено. Данный промежуток времени указывается в соответствующем договоре и зависит непосредственно от политики застройщика. Причем здесь не учитывается, какое именно это здание, многоэтажный дом или небольшой коттедж. Гарантийный срок начинает действовать с момента ввода в эксплуатацию здания или сооружения.

Гарантийный промежуток времени менее 1 года законодательством не допускается, ни при каких обстоятельствах.

Однако статья 756 Гражданского Кодекса России имеет такое понятие, как срок обнаружения недостатков и определен он пятью годами с момента официальной сдачи дома в эксплуатацию. Это говорит о том, что в течение данного промежутка времени фирма застройщик должна бесплатно устранить недостатки, например такие, как течь в крыше, либо неисправность вентканалов и так далее.

Может показаться, что гарантийный срок и срок обнаружения недостатков это одно и то же, но это не так.

Первое отличие заключается в том, что по истечении гарантии вы самостоятельно должны доказать, что застройщик виноват. Это говорит о том, что нужно будет проводить соответствующую экспертизу и оплачивать ее самостоятельно.

Вторым отличием будет сложность возмещения затрат и выплаты неустойки за нарушение сроков устранения недостатков.

Предъявить претензию и потребовать устранения недостатков следует в определенный срок:

• в отношении строительно-монтажных и ремонтных работ — это 1 год;
• в отношении возникших дефектов, по причине некачественно выполненных работ при строительстве — это 3 года;
• если выявленные недостатки вы смогли исправить самостоятельно, то можно предъявить застройщику погашение понесенных затрат.

При подписании договора с застройщиком обязательно проверьте, есть ли в нем пункт о безвозмездном устранении недостатков. В случае его отсутствия исправлять все придется за свой счет.

Когда застройщик освобождается от ответственности?

Однако законодательство защищает не только потребителя, но и самого застройщика.

Итак, последний имеет полное право не устранять недостатки в случае если:

• он докажет, что недостаток возник в результате износа здания, нормы которого определены в соответствующих документах;
• будет доказано, что заказчик не правильно эксплуатировал здание, в результате чего возникли соответствующие проблемы;
• если будет обнаружен самостоятельный факт ремонта с использованием некачественных материалов;
• при неверно разработанной заказчиком инструкции по эксплуатации;
• при неверно разработанной проектно-сметной документации третьими лицами.

При строительстве домов и жилых помещений, а также монтажном обслуживании устанавливаются сроки гарантии. В этот период времени все недоработки или жалобы предъявляются застройщику, который обязан исправить работу.

Гарантия на строительные работы регламентируется Федеральным Законом
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В законе сказано, что при застройке или выполнении ремонтно-монтажных работ необходимо составить контракт, в котором будет описан порядок выполнения работ и точные сроки. Договор подписывается в двустороннем порядке, а значит имеет юридическую силу. В документе указывают:

• описание строительного объекта или монтажного обслуживания;
• условия передачи объекта;
• фактический срок сдачи работы;
• стоимость обслуживания;
• способы оплаты при рассрочке;
• срок гарантии.

Правильное заключение контракта и наличие вышеперечисленных пунктов, по закону считается действительным. При оговоре цены также учитываются гарантийные сроки. Если объект не сдается в фактически указанное время, цена может быть снижена или возвращена застройщиком. В случае несвоевременной уплаты по договору, работа приостанавливается и обязательства сторон прекращают действовать (статья №5 ).

Если передача работы в срок, оговоренном в контракте, невозможна, застройщику необходимо оповестить об этом. За 2 месяца до истечения времени, заказным письмом сообщается покупателю о необходимости продлить или установить новый срок сдачи работы.

В условиях контракта описываются необходимые условия качества объекта. В случае невыполнения требований, гарантия вступает в силу. Покупатель вправе требовать:

• бесплатно переделать или усовершенствовать работу в строго установленный срок;
• уменьшить цену объекта;
• самостоятельно исправить работу и потребовать возместить затраты (статья №9 ФЗ-214).

По закону, застройщик обязан выполнить одно из условий и удовлетворить требования покупателя в соответствии с договором.

Срок гарантии на ремонтные работы

По ФЗ-214 статьи №7, гарантийный срок наступает с момента передачи строительного объекта. Время действия гарантии не менее 5 лет, если договором не предусмотрены иные сроки.

В течении гарантийного времени могут быть выявлены недостатки. Застройщик обязан возобновить работу. Гарантия увеличивается на промежуток времени, который был затрачен на исправления.

Исключения составляют случаи естественного износа при эксплуатации объекта, несвоевременный ремонт и использование не по назначению (инструкции). Доказать обратное возможно проведя экспертизу.

Важная часть договора о гарантии в строительстве это передача объекта. Необходимо тщательно тестировать наличие и качество работы. До подписания акта о приеме-передачи, покупатель вправе составить документ о несоответствии объекта надлежащим требованиям (статья №8, пункт 5).

В зависимости от условий контракта, застройщиком может наниматься фирма по выполнению ремонтных работ. Гарантия на такие услуги не распространяется. Это значит, что застройщик не несет ответственность за качество ремонта, если иное не предусмотрено договором.

Гарантия предоставляется на следующие виды работ:

• недоделанные элементы в облицовке или конструкции;
• несущие стены, межкомнатные и другие элементы здания;
• монтаж и демонтаж;
• строительные материалы несоответствующего качества.

Существует разница между строительными и ремонтными работами. Минимальный срок гарантии на эксплуатацию здания — 3 года. В течении этого периода можно обратиться к застройщику с требованиями исправить качество. По прошествии 5 лет и более, может потребоваться экспертиза для доказательства вины застройщика. Предельный временной период гарантии для ремонтных работ — 1 год со дня сдачи в эксплуатацию. При составлении контракта важно учитывать гарантийную разницу между строительными и ремонтными работами.

Застройщик может быть освобожден от ответственности и не воспользоваться гарантийным периодом в случаях, если:

• при эксплуатации были нарушены условия сохранности конструкции и отдельных фрагментов здания;
• последующий ремонт выполнен некачественно;
• неправильная инструкция по эксплуатации;
• проект здания или ремонтных работ был выполнен третьими лицами.

Гарантия на крышу

Гарантия на строительные материалы исходит из срока на эксплуатацию от производителя продукции и работы кровельщиков по установке. Часто эти две гарантии совмещаются, и определяются как общий срок для проверки качества.

На условия подтверждения качества влияет стоимость продукции и основы. Если проба материала устойчивая, то гарантия может составлять от 15 до 50 лет. Однако, при несоблюдении правил эксплуатации, действие гарантии прекращается. Особенно в случае, когда потребитель не может подтвердить что соблюдал все надлежащие меры по использованию продукции.

В большинстве случаев, дефекты или неполадки с крышей происходят из за неверных установочных работ.

Гарантия на установку должна соответствовать сроку службы материала.

При несочетаемости материалов, их толщины и водонепроницаемого покрытия может страдать конструкция в целом. Если эти условия были предложены покупателем, фирма по установке должна предупредить что в случае выхода из строя отдельных элементов гарантия на работу не будет учтена.

По гарантии, фирма должна возместить затраты на ремонт или произвести исправления самостоятельно и бесплатно. Для этого необходимо передать заявление в организацию, которая предоставляла услуги или материал.

Гарантия на строительные материалы

По закону, гарантийный срок на строительные материалы устанавливается покупателем, и может быть изменен только в случае индивидуального договора о купле-продажи.

Для того чтобы воспользоваться бесплатным ремонтом или установкой, предусмотренных гарантийным сроком необходимо наличие гарантийного талона, чека на приобретение продукции или услуги, а также упаковки материала, если необходимо.

Единый минимальный срок гарантии на установку или строительный материал — 2 года (статья 10, ФЗ-214).

На основании гарантийного документа, покупатель вправе требовать:

• заменить строительный материал (обслуживание по установке);
• вернуть деньги;
• исправить дефект;
• возместить затраченные средства на починку или установку.

В течении двух недель строительные материалы или обслуживание по монтажу должны начаться. Если изготовитель оттягивает срок, по закону, налагается пеня, в размере 1 процента от стоимости за каждый день простоя.

На какие строительные работы гарантия не распространяется?

Гарантийные сроки в строительных работах учтены в договоре. В течении некоторого периода могут быть выявлены недостатки, обрушения или дефекты. Чтобы использовать все права по гарантии, необходимо четко описать в контракте требования к итоговому объекту.

Застройщик не может привлекаться к гарантийной ответственности если нарушены условия эксплуатации строительной работы.

При построении здания, например, могут участвовать разные фирмы по монтажу, креплению, установке и отделки. Дополнительно нанятые организации несут ответственность за выполнение своего обслуживания в том случае, если в договоре между застройщиком и покупателем прописаны работы данной фирмы. Тогда гарантийный срок действует напрямую между фирмой и покупателем.

Доказать вину представителей строительных работ невозможно, когда дефекты произошли с учетом времени и нормального износа.

По заключению экспертизы в пользу застройщика — гарантия прекращается.

Не распространяется гарантия на строительное обслуживание, которое было повреждено в случае стихийных бедствий.

Куда и как жаловаться по закону?

Нарушение сроков ремонтных работ по гарантии облагается штрафом в размере от 1 до 5 процентов от уплаченной стоимости по договору. В случае выявления несоответствий, которые предусмотрены контрактом, покупатель вправе потребовать вернуть затраченные средства. Возврат денег производится с учетом процента за время пользования (статья №9, пункт 2). Срок для возмещения задолженности — 10 дней с момента расторжения договора.

Так как документ подписан в двустороннем порядке он имеет юридическую силу и может быть основанием для передачи дела в суд.

Гарантия застройщика в случае покупки квартиры в новостройке обязательна. В этом тексте мы рассмотрим основные законы, которыми регулируется эта обязанность, уточним сроки и расскажем, что делать, если появилась ситуация, когда придется составлять претензию застройщику об устранении недостатков по гарантии.

В современном законодательстве любая покупка квартиры в строящемся доме (а точнее – долевое участие в строительстве) регулируется положениями ФЗ-214 – закон о участии в долевом строительстве многоквартирных домов. Дополнительно нужно учитывать нормы гражданского законодательства – ст. 469 – 478 ГК РФ. Также в защите прав дольщика помогает закон о защите прав потребителей.

Что подразумевают гарантийные обязательства застройщика?

Для понимания того, на что распространяется гарантия застройщика, изучим седьмую статью 214-ФЗ. В пункте первом ясно говорится об обязанности застройщика передать объект (квартиру) дольщику, и качество этого объекта должно соответствовать не только прописанным в договоре долевого участия пунктам, но и прочим техническим регламентам и градостроительным нормам.

Закон № 214 защищает дольщиков, заключивших с застройщиком договор долевого участия.

Поэтому если вы планируете покупку по векселям, паям или иным формам, то задумайтесь дважды. Ведь в этом случае претензия застройщику по многоквартирному дому будет регулироваться именно ГК РФ, без помощи со стороны профильного федерального закона. Смотрите 756 статью ГК РФ. И даже в этом случае нужно понимать, что каждая ситуация индивидуальна, и внимательно изучать судебную практику.

На какие гарантии может рассчитывать дольщик

Гарантия от застройщика на новый дом включает два вида обязательств. Так, в течение трех лет можно обратиться с претензией застройщику об устранении недостатков по гарантии по различным инженерным конструкциям и прочему технологическому оборудованию. Сам перечень подразумевает в себя общую систему или ее составные части:

• вентиляционных шахт и оборудования;
• лифтовой системы и сопутствующих сегментов оборудования;
• отопительная общедомовая система;
• системы жилищно-коммунального хозяйства – это конструкции, с помощью которых в дом поступает вода, газ и электричество.

Нужно понимать, что застройщик, если иное не указано договором, отвечает за внутридомовые системы. Поэтому если, например, есть проблемы с газовыми трубами во дворе, то придется отдельно доказывать, что к этому имеет отношение застройщик.

После сдачи новостройки в течение пяти лет можно требовать устранение недостатков застройщиком по гарантии объектов, которые влияют на конструкцию здания.

• Дефекты и проблемы со стенами – причем как снаружи, так и внутри. Сюда же относится и состояние подъездов.
• Проблемы с фасадами здания – отваливающаяся облицовка, некачественные материалы, из-за которых фасад постоянно мокрый, и прочие проблемы.
• Проблемы с несущими конструкциями здания. Наиболее часто встречаются недостатки с потолочными плитками и провисами их в квартирах.
• Дефекты в установленных по умолчанию стеклопакетами и железными дверьми в квартиры.

В ст. 8 ФЗ-214 явно указано, что дольщик должен потребовать от застройщика подписать акт о несоответствии сдаваемого объекта строительным требованиям ч.1 и ч.7 ФЗ-214.

Также дольщик должен отказаться от подписания передаточного акта. Поэтому если застройщик утверждает, что выполнит договорные обязательства позже, но при этом требует принять вашу квартиру – смело отказывайтесь. Это поможет вам добиться в суде исполнения претензий застройщику по гарантии. Хотя если гарантийные требования возникли после приема квартиры, ничего страшного – но больше разбирательств.

На что застройщик не дает гарантию

Для неспециалиста в законе может быть затруднительно выяснить, на что распространяется гарантия застройщика, а на что нет. Там указано – девелопер отвечает за недоделки капитального характера. Но есть один прием, которым пользуются юристы в сфере недвижимости.

После того, как дом сдан, ответственность за его внутреннее состояние несет управляющая организация. Есть перечень требований к их работе. Итак, УК несут ответственность за:

• текущий износ и сокращение эксплуатационных характеристик различного внутридомового оборудования и систем;
• за правильное использование помещений общего назначения и имущества в общедомовой собственности;
• за сломанное оборудование и конструкции, которые приняты без претензий у застройщика с помощью акта приема-передачи домового имущества;
• за соблюдение рекомендаций инструкций по установке бытовых приборов и сантехники;
• за прекращение аварийных ситуаций с отопительными и канализационными системами, за верную работу вентиляции и водостоков.

Итого – если выявленный недостаток не входит в вышеперечисленные пункты, то можно изучать документацию и пытаться предъявлять застройщику претензию.

Сроки исполнения гарантийных обязательств

Есть распространенное заблуждение – якобы действует гарантия застройщика 5 лет. На самом деле это не так. Как было сказано выше, этот срок распространяется на общедомовые конструкции. На инженерные – 5 лет. А вот на состояние крыши – 10 лет.

Если претензия выявлена и застройщик согласился на устранение недостатков – то в соответствии с п.2 ст.7 214-ФЗ девелоперу нужно устранить недостатки «в разумный срок». К сожалению, что такое разумный срок в законе не прописано, поэтому нужно рассматривать каждый случай индивидуально. Обычно это 30 дней, но срок может быть увеличен.

Для того, чтобы узнать срок устранения в каждом конкретном случае, эксперты анализируют аналогичные услуги, представленные на рынке. И ориентируются на средний срок, за которой сторонние организации предлагают выполнить такие работы.

Как правильно предъявить претензию?

Мы уже выяснили, на что распространяется гарантия на новостройку и в какой срок. Поэтому не бойтесь подавать претензию застройщику, даже если гарантийные требования возникли после сдачи дома, приема квартиры и прочих действий, связанных с вашим правом собственности (скачать образец).

Обнаруженные претензии можно подавать как одному жильцу, так и использовать коллективное требование. Аналогично можно действовать и в случае с подачей искового заявления в суд – все равно судья при необходимости может объединить несколько исков в одно рассмотрение.

Первое, что вы делаете после обнаружения недостатков – фиксируйте их на фото или видео. Составляйте претензию застройщику. В претензии вы подробно описываете недостатки, способ их обнаружения (). Желательно сослаться на нормативный документ, подтверждающий ваши требования.

Например, если вы приняли дом летом, а зимой выяснилось, что в квартире очень холодно – найдите постановление правительства вашего региона, где должны быть указаны температурные нормы жилых помещений в многоквартирном доме. Претензию застройщику нужно вручать самостоятельно или с помощью отправки почты с описью содержимого.

На второй копии нужно получить отметку от представителя девелопера о вручении претензии с актуальной датой.

Срок ответа может быть не позже 10 дней. Лучше всего так и написать «В соответствии с Законом о защите прав потребителей прошу предоставить ответ в письменной форме в срок не более 10 рабочих дней».

Нужно понимать, что застройщик может сослаться на гражданский кодекс, ответить вам и попросить больше времени на проверку информации – это адекватный процесс, так как девелоперу будет необходимо проверить, входят ли обнаруженные недостатки в его зону ответственности, или же это прерогатива управляющей компании. Если вы сначала обратитесь в УК – а именно так и стоит сделать – и приложите к претензии ответ УК, то такой возможности у застройщика не будет.

Начав взаимодействие с застройщиком, мы рекомендуем составить акт, в котором нужно указать все недостачи в строительстве многоквартирного дома. Если застройщик откажется подписывать его – ничего страшного, просто сделайте две копии, распишитесь на них и одну отправьте застройщику по почте, не забыв сохранить квитанцию.

Стоит понимать, что в соответствии со статьей 7 ФЗ-214 вы имеете право потребовать:

Как заставить строителей устранить недостатки?

Если застройщик отказывается добровольно устранять все выявленные собственниками квартир дефекты, то рекомендуем сразу обращаться в суд. Помимо указанных выше требований, можно попробовать получить с застройщика неустойку.

Стоит учитывать, что юристы часто путают правила взыскания неустойки по 214 ФЗ за срыв сроков строительства и правила взыскания пени по закону о защите прав потребителей за неисполнение обязательств по гарантии.

В п.5 ст.28 последнего закона ясно сказано, что потребитель может требовать возмещения убытков за нарушение сроков выполнения работ (это более 45 дней после подачи претензии). Пеня взыскивается за каждый день. А ее размер определяется из цены выполнения услуги. Зачастую в исках ставят 3% от полной цены, умноженной на 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ. Здесь лучше не мудрить – судья все равно рассчитает неустойку по закону, опираясь на ваш конкретный случай.

В судебной практике есть случаи, когда жильцам помогали экспертизы, выполненные сторонними непредвзятыми организациями, которые доказывали недобропорядочность девелопера. В случае, если суд будет выигран, то собственники квартир получат деньги, потраченные на экспертов, обратно, вместе с другими издержками по суду (ч. 1 ст. 98 ГПК РФ).

Что происходит, если застройщик банкрот? В такой ситуации все зависит от момента, когда рассматривается претензия. Если дом уже передали в собственность, то, возможно, получится начать общение с компенсационным фондом СРО. Если еще нет – то возможно дольщикам придется принимать объект в собственность со всей землей, организовывать ЖСК или идти иным путем, чтобы попытаться завершить строительство.

Гарантия застройщика на многоквартирный дом: действующий норматив

Гарантия застройщика на многоквартирный дом - норматив, который находит отражение в договоре долевого участия и должен учитываться дольщиком в процессе защиты своих интересов. Как правило, наличие строительных дефектов ухудшает качество жизни и доставляет множество проблем владельцу квартиры. Строительная компания в полной мере отвечает за переданную недвижимость в течение 5-ти лет с момента сдачи ее дольщикам.

В договоре ДДУ указывается информация о приеме-передаче квартиры, а также гарантийных обязательствах строительной компании. В момент приема жилья составляется передаточный акт, подписание которого свидетельствует об удовлетворении владельца качеством квартиры. В этом же документе указывается срок действия гарантии после передачи объекта новому владельцу.

Права дольщика защищены следующими документами:

• ФЗ №214.
• ГК РФ (статьи с 469 по 478).
• Закон о защите прав потребителей.

На что дается гарантия?

Гарантийное обязательство застройщика условно разделяется на два вида:

• 3 года гарантии дается на технологическое оборудование и инженерные конструкции. К этой категории относятся вентиляционные шахты, лифт, отопительная система дома, системы ЖКХ, обеспечивающие подачу газа, воды или света. Если иное не сказано в договоре, застройщик несет ответственность за системы внутри дома. Но как быть с оборудованием, которое находится снаружи? При наличии проблем, к примеру, с газовыми трубами вне здания придется доказывать, что строительная компания имеет к ним отношение.
• 5 лет гарантии - на конструктивные элементы здания. Покупатель недвижимости вправе воспользоваться правом при наличии проблем и дефектов в стенах, наличии недостатков, связанных с фасадом или несущими конструкциями. Причиной обращения может быть низкое качество применяемых материалов, отваливающаяся облицовка, постоянная влага на фасаде, провисание потолочной плитки и так далее.

В ФЗ №214 (статья прописано, что дольщик должен требовать от строительной компании подписания акта, подтверждающего несоответствие передаваемого объекта требованиям того же ФЗ №214 (части первой и седьмой). Получатель квартиры вправе не подписывать передаточный акт при выявлении дефектов. Если застройщик обещает исправить недостатки «со временем», на это нельзя соглашаться. При отказе выполнять гарантийные обязательства дольщику остается идти в суд.

сложность - определить, на что распространяется гарантия, и за какие моменты несет ответственность застройщик. В документе указано, что строительная компания отвечает за дефекты капитального характера. После сдачи объекта в эксплуатацию полномочия по поддержанию внутреннего состояния объекта переходят к управляющей компанией. Она отвечает за:

• Правильное применение объектов общего пользования и имущества, которое относится к общедомовой собственности.
• Уровень износа и снижение эксплуатационных качеств разных внутридомовых систем и оборудования.
• Выполнение рекомендаций по монтажу сантехники и бытового оборудования.
• Сломанные конструкции и технику, которая была принята без претензий (подтверждено актом приема-передачи).
• Предотвращение аварийных ситуаций, связанных с канализацией и системам отопления, водостока и вентиляции.

Как видно, перед управляющей компанией также имеется ряд обязательств. Все, что не входит в этот перечень, относится к зоне ответственности девелопера.

Как долго застройщик исполняет гарантийные обязательства?

Принято считать, что максимальная гарантия на строительный объект, переданный в эксплуатацию, составляет 5 лет. Но это не совсем так. Этот срок актуален для общедомовых конструкций. Что касается состояния крыши, здесь продолжительность гарантии больше - 10 лет. Для оборудования и инженерных сетей (как отмечалось выше) гарантийный срок 3 года.

Владимир Якушев: «Застройщиков в обиду не дам»

В случае выявления дефектов, при наличии претензии и согласия со стороны застройщика устранить недостатки, на решение проблемы дается «разумный срок» (в законодательстве он четко не оговорен).

Как правило, решение принимается в индивидуальном порядке и зависит от сложности дефекта. Время на устранение в среднем составляет от 7 до 30 дней.

Чтобы установить точный период ремонта, эксперты проводят анализ таких же услуг, представляемых на рынке, и выводят среднее значение.

Как предъявить претензию?

Знание, на что распространяется гарантия застройщика в многоквартирном доме, а также сроков обязательств строительной компании, позволяет защитить интересы. Если они нарушены, стоит подавать претензию. Это реально даже в том случае, если дефект выявлен уже после передачи объекта и подписания акта.

Претензии могут оформляться только одним лицом или коллективно. По такому же принципу можно действовать при заполнении искового заявления и последующей защиты интересов в судебном органе. Если иски подаются индивидуально, судья вправе их объединить в одно дело.

Как действовать?

Первое, что стоит сделать в случае выявления дефектов - сфотографировать их или снять на видео. После этого составляется претензия, в которой подробно описываются выявленные недостатки переданного объекта, а также способ их определения. В процессе разъяснений важно ссылаться на нормативные документы, которые бы подтверждали требования.

Что это значит? К примеру, квартира принималась летом, но зимой в ней слишком низкая температура. В такой ситуации стоит найти постановление правительства своего региона в отношении норм температуры в квартирах и сослаться на этот документ.

Претензия застройщику вручается несколькими способами - лично в руки представителю или по почте с описью передаваемых документов. Обязательно наличие второй копии, где должна стоять отметка о передаче претензии строительной компании с указанием даты и подписи.

Ответ должен выдаваться в срок до десяти суток. Чтобы застройщик не затягивал с ответом, в претензии стоит указать пункт закона о защите прав потребителей, где указана подобная норма. Строительная компания может сослаться на гражданский кодекс (ГК РФ) и потребовать больше времени на проверку предоставленной информации. Это логично, ведь застройщик должен убедиться, что указанные недостатки - его зона ответственности, а не проблемы управляющей компании.

Как поставить квартиру на кадастровый учет?

Чтобы исключить такой сценарий, стоит обратиться в УК и отправить вместе с претензией ответ этой организации.

В процессе взаимодействия с застройщиком требуется составить акт, где будут зафиксированы все недостатки квартиры или других помещений многоквартирного объекта. При отказе строительной компании ставить подпись в документе, не стоит отчаиваться.

Требуется сделать две копии, поставить в них подписи и направить девелоперу. Обязательно необходимо сохранить квитанцию, которая потребуется в процессе разбирательства в суде.

По ФЗ №214 дольщик может требовать:

• Устранения недостатков.
• Снижения стоимости квартиры с учетом имеющихся дефектов, которые не устранены строительной компанией.
• Покрытия расходов владельца квартира. Эти нормы прописаны в Законе о защите прав потребителей (статьи 15 и 28).
• Возмещения морального ущерба (ГК РФ, статья 1101, пункт 2).

А дальше - суд

После оформления претензии требуется дождаться устранения недостатков. Если застройщик отказывается это делать, стоит обращаться в судебный орган.

Кроме приведения недвижимости в должный вид строительная компания должна выплатить и неустойку, если имело место задержка в передаче объекта дольщику.

Но нельзя путать правила истребования неустойки по ФЗ №214 из-за несвоевременно сдачи объекта с нормами, прописанными в Законе по защите прав потребителей, подразумевающими стягивание пени за невыполнение гарантийных обязательств.

В Законе сказано, что потребитель вправе требовать покрытия убытков, если в течение 45 с момента передачи претензии работы не завершены. Пеня стягивается за каждые сутки просрочки, а ее расчет производится с учетом стоимости услуги. Как правило, берется 3% от полной стоимости, а после полученная цифра умножается на 1/300 ставки рефинансирования. Для защиты интересов может потребоваться проведение экспертизы (часто привлекаются независимые организации).

Если суд выигран, владелец квартиры получает деньги по иску. Кроме того, ему компенсируются затраты на экспертов и другие судовые издержки. Сложнее обстоит ситуация, если застройщик признан банкротом. Здесь стоит действовать с учетом того, когда производится рассмотрение претензии. Если здание уже передано в собственность, стоит обратиться в компенсационный фонд СРО. В ином случае придется оформлять объект в собственность, искать пути для завершения строительства, создавать ЖСК или идти другими путями.

Гарантия на окна в новостройке от застройщика

К примеру, какой гарантийный срок радиаторной батареи может быть установлен при приеме квартиры у застройщика? Если после подписания акта жильцы не обращались за заменой инженерных сетей и отдельных видов коммуникаций, гарантия будет распространяться на весь пятилетний срок.

При этом нужно учитывать, что после передачи многоквартирного здания управляющей компании, ответственность за текущий ремонт будет возложена именно на УК.

Как правильно предъявить претензию застройщику после сдачи дома? Поскольку ответственность подрядчика после гарантийного срока может наступать только за надлежащее состояние несущих конструкций и узлов здания, все претензии по состоянию жилых помещений или общего имущества дома необходимо предъявить до истечения пятилетнего срока. Этот период времени исчисляется с момента передачи объекта недвижимости владельцу.

Гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома

Внимание В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд. (часть 6 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) 7.

Есть ли гарантия на пластиковые окна в новостройке??

Важно Узнайте, как определить качество «черновых» окон, устранить их дефекты и заменить оконные системы за счет строительной компании. Промерзают окна в новостройке - причины

1. Нарушение вентиляции и, как следствие, высокая влажность в помещении.

Из-за этого окно покрывается внутри конденсатом и «плачет».

• Широкие подоконники.
• Некачественный монтаж оконных систем.
• Своеобразная конструкция стеклянных пакетов.
• Неотрегулированная фурнитура.
• Низкая температура в квартире.
• Нарушение герметичности оконных блоков - наличие зазоров.
• Естественный износ монтажной пены и пропускание ею влаги.
• Износ уплотнителей и, как следствие, неплотный прижим створок к рамам, продувание окон.

Если дует из окон в новостройке Проблему продувания окон в новом жилом доме следует решать незамедлительно.

Некачественные пластиковые окна от застройщика

Реалии рынка Подавляющее число конфликтов между дольщиками и застройщиками происходит на этапе передачи готовой квартиры в новостройке в руки покупателя.

Именно в момент осмотра квартиры и оценки ее качества может отчетливо проявиться желание девелопера быстрее заселить объект, сэкономив при этом на отделке квартир и общественных помещений.

В новостройках Петербурга регулярно встречаются квартиры с дефектами, и в связи с этим дольщикам необходимо знать свои права на гарантийный ремонт от застройщика. Видимость дефектов зависит от типа выполненной отделки.

Так, например, неровности стен, трещины в стяжке или даже плесень заметны невооруженным взглядом при черновой отделке, в то время как при полной отделке те же недостатки будут скрыты за обоями и линолеумом.

Кто исправит дефекты в новом доме?

Строительная компания вправе отказаться от исполнения гарантийных обязательств, если:

• жильцы пренебрегают установленными правилами монтажа, эксплуатации бытовой техники и сантехнического оборудования;
• истек расчетный период эксплуатации объекта или проблема возникла вследствие естественного износа конструкции;
• жильцы не соблюдают правила пользования помещениями и недвижимым имуществом;
• отказало техническое оборудование и конструктивные элементы, изначально принятые жильцами в пользование без претензий или поврежденные при эксплуатации;
• произошла авария, в связи с чем жильцы нарушили работу отопительной, канализационной, водо-, газопроводной, вентиляционной, водосточной системы.

Как заставить застройщика поменять плохие окна По Закону «О защите прав потребителей» (п. 5 ст.

Какая минимальная гарантия на окна по дду?

К тому же покупатель может и вовсе отказаться от выполнения своих обязанностей по договору и потребовать полного возвращения убытков, если его требования не будут исполнены. Новостройки, квартиры в которых реализуются по договорам, регламентируемым ФЗ-214, обладают гарантией на качество сроком пять лет.

Гарантия качества распространяется на стены, крышу, подвалы, стеклопакеты, места общего пользования и квартиры. На инженерное и технологическое оборудование, а именно на вентиляцию, лифты, отопление, водопровод, газовое и электроснабжение, гарантия действует три года.

Выявить брак и добиться его исправления гораздо проще до подписания акта приема-передачи, но даже после этого застройщик на протяжении тех же трех или пяти лет несет ответственность за качество построенного объекта.

Гарантия застройщика на многоквартирный дом – действующий норматив

Имеет ли он право так ограничить срок гарантии именно на окна? Более конкретные вопросы: 1) какая гарантия на окна от протекания во время дождя? 2) какая гарантия на фурнитуру окон (ручка разболталась, скрипить при закрывании, туго закрывается и т.д.)? 3) Какая гарантия на регулировку окон (зимой дует из щелей)? Виктория Дымова Сотрудник поддержки Правовед.ru Попробуйте посмотреть здесь:

• Какая минимальная доля собственности полагается детям в новом жилье?
• Какая минимальная сумма может быть указана в договоре купли-продажи дачного участка?

Вы можете получить ответ быстрее, если позвоните на бесплатную горячую линиюдля Москвы и Московской области: 8 499 705-84-25 Свободных юристов на линии: 9 Ответы юристов (2)

• Все услуги юристов в Москве Составление договора долевого участия в строительстве Москва от 20000 руб.

Гарантийный срок на окна в новостройке

При нарушении правил и порядка ремонтных работ, ответственность за недостатки может наступать именно у управляющей компании, если она не воспользовалась правом предъявить претензию по гарантии.

Кто несет гарантийные обязательства, если застройщик обанкротился (ликвидирован)? Ответ на этот вопрос будет зависеть от этапа строительства - если банкротство состоялось до ввода объекта в эксплуатацию, дольщикам придется оформлять права на объект незавершенного строительства.
В этом случае дом придется достраивать с помощью другого подрядчика или строительной организации, который и установит гарантийный срок.

Если банкротство состоялось после передачи дома управляющей компании, претензии по гарантии будут удовлетворяться за счет компенсационных фондов саморегулируемых организаций и страхования гражданской ответственности членов СРО.

Статья 7. гарантии качества, предусмотренные договором

Сделать внешние стыки герметичными помогает силикон.

• Уплотнители на створках меняются и регулируются. Если есть пена, она максимально удаляется. Стыки рамы или стены с подоконником обрабатываются герметиком, зазоры заполняются пеной.
• Теплоизоляция стеклопакета повышается с помощью его замены на новый или специальных пленок, увеличивающих энергоэффективность стекла.

Как проверить окна в новостройке Оценивайте качество остекления в новом доме, ориентируясь на следующие моменты:

1. Защитная пленка. Добросовестные застройщики снимают с оконной рамы пленку с логотипом производителя, чтобы сохранить внешнюю привлекательность изделия. Под влиянием солнечного света за 2,5–3 месяца пленка может так «прирасти» к профилю, что снять ее будет невозможно.

Государство строго охраняет право граждан на качество, и поэтому ДДУ без срока гарантии считается недействительным. Благодаря ФЗ-214 застройщик не имеет права перекладывать ответственность за качество вышеупомянутых помещений и оборудования на управляющую компанию.

Несмотря на то что управляющая организация официально принимает дом, гарантия в любом случае действует, и по этой причине за внезапно лопнувшие трубы или протекающую кровлю обязаны платить не жильцы квартир в новостройке, а застройщик.

Новостройка: работа над ошибками ДДУ и ФЗ-214 являются мерилом справедливости в отношениях между застройщиком и дольщиком.
Случается, что для исправления недоделок отводится так называемый «разумный срок», прописанный в ДДУ.

По закону разумным сроком считаются 30 рабочих или 45 календарных дней.

Какие гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома

Отечественное законодательство регламентирует не только оформление покупки и продажи различных товаров, но и предусматривает гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома. Это вполне понятно: жилье имеет достаточно приличную стоимость, поэтому тот, кто его приобретает, должен быть избавлен от самостоятельного устранения недоделок, которые очень часто не обнаруживаются сразу после покупки.

Гарантийные обязательства от застройщика на новые построенные объекты действуют в течение пятилетнего срока после сдачи дома. За данный период в обязанности организации, осуществлявшей строительство, входит как устранение собственных недочетов, так и допущенных подрядчиками.

Требования законодательства

Гарантийные обязательства застройщика по устранению недоделок регламентируются ст. 7 ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве», утвержденного в 2004 году. Если кратко обобщить его содержание, то:

1. покупатель вправе предъявить претензии на всем протяжении вышеуказанного периода гарантии. Последняя действует на любые дефекты строительства: трещины в покрытии пола, протекающий потолок, появление пятен или плесени на поверхностях, недостаточно закрепленные сантехнические устройства и пр.;
2. обычно продолжительность гарантийного срока предполагает пятилетний период, но он может быть увеличен согласно заключенному договору между сторонами;
3. обязательством фирмы-строителя является соблюдение всех качественных и эксплуатационных параметров жилья, которое приобретает дольщик;
4. что касается кровли, то при таких нарушениях гарантийный срок должен составлять не менее десяти лет;
5. покупателю жилплощади, после подписания акта выполненных работ, передается вся сантехника и другое оборудование, входящее в состав квартиры. И если их гарантийный срок меньше указанного на квартиру (это относится, например, к пластиковым окнам), то в этом случае он истекает раньше общей гарантии;
6. гарантия относится только к выполняющему строительство, но не к структурам, осуществляющим обслуживание (управляющая компания и пр.);
7. в срок действия гарантии требуется устранить не только просчеты, допущенные организацией, организующей работы, но и привлеченным подрядчиком. Не нужно предъявлять претензии к последним, минуя основного фигуранта в договоре;
8. если в жилье выявлены изъяны, сперва необходимо уведомить исполнителя в устном порядке, либо письменным заявлением. Если при этом последним не принимаются своевременные меры по их исправлению, дольщик вправе решать вопрос в судебном порядке.

Обратите внимание! Если на какое-либо оборудование гарантийный срок меньше общего по договору, то оно не подлежит ремонту по истечении гарантии именно на данные конструктивы.

На что не распространяется гарантия?

В соответствии с вышеуказанным законом, по гарантийным обязательствам, обязательными к устранению являются не все недоделки, а только относящиеся к капитальному строительству.

Соответственно, гарантия застройщика и его обязательства по устранению дефектов в новостройке не распространяются на следующее:

• неправильную эксплуатацию квартиры, которую осуществлял как сам покупатель, так и другие лица, не относящиеся к сдающему строительство, в том числе это касается и мест, подлежащих общему пользованию;
• повреждения, связанные с канализацией, отоплением, различными коммуникациями, возникшие по причине неправильных действий дольщика;
• расчетный износ различной техники, приведший к снижению технических параметров;
• неисправности оснащения, которые не были подтверждены при приеме объекта.

При всех недочетах, связанных с эксплуатацией жилья, это распространяется и на многоквартирный дом, следует обращаться в коммунальные службы.

Продолжительность гарантийного обслуживания

Многих интересует, сколько лет составляет гарантийный срок. Приведенный выше норматив в п. 5 ст. 7 предусматривает, что:

• продолжительность гарантийного периода составляет пятилетний срок. В соответствии с условиями договора, он может увеличиваться, но не сокращаться;
• для кровель и межпанельных швов гарантия не может распространяться менее, чем на десятилетний период, который также может быть пересмотрен в большую сторону, при взаимном согласии сторон при заключении договора;
• для оборудования, установленного в многоэтажном или любом другом доме, гарантия может быть не менее трех лет;
• полную ответственность за соблюдение гарантийных обязательств несет организатор строительства, вне зависимости от привлеченных подрядчиков;
• проведение текущего ремонта и обслуживания не относится к сфере ответственности застройщика;
• после замены какого-либо оборудования (например, пластиковых окон) гарантийные обязательства застройщика заканчиваются и переходят к организации, его установившей.

Порядок предъявления претензий после приема жилплощади

Если в течение действия гарантии были выявлены какие-либо недостатки, порядок действий дольщика следующий:

1. убедиться в продолжении действия гарантийного срока. Следует учесть, что отсчет начинается с даты подписания акта сдачи-приема объекта;
2. вначале необходимо обратиться в устной форме, затем подготовить претензию в письменной форме. В этом документе должны быть перечислены все обнаруженные дефекты. Если их устранение не представляется возможным, застройщик должен материально компенсировать убытки (в соответствии с п. 2 той же статьи приведенного закона);
3. требуется подготовить два экземпляра претензии: один остается у дольщика, второй передается застройщику;
4. необходимо указать дату предоставления ответа. Гражданский Кодекс РФ предусматривает тридцатидневный срок, Закон о защите прав потребителя – десятидневный, даже если он вами не указан;
5. кроме претензии к застройщику, рекомендуется одновременно обратиться в организацию, обслуживающую данную жилплощадь;
6. естественно, если нарушения не относятся к ответственности застройщика, к нему обращаться нет смысла, претензии нужно предъявлять к обслуживающей организации;
7. в случае непринятия застройщиком своевременных мер, следует обращаться в судебные инстанции. Желательно при этом заручиться поддержкой квалифицированного юриста.

Если застройщиком, в силу каких-либо обстоятельств, жилплощадь не сдана в эксплуатацию (при ликвидации или банкротстве), необходимо действовать следующим образом: оформить права владения недостроенным объектом, а затем найти другую организацию, с установлением новых гарантийных сроков.

Внимание! В случае банкротства или ликвидации организации-застройщика, гарантийные обязательства переходят к новой организации, найденной взамен предыдущей.

Если это произошло уже после приема объекта, то, в соответствии с действующим законодательством, гарантия будет обеспечиваться фондом саморегулируемой организации и страхованием гражданской ответственности их участников.

При строительстве подрядчиками частного дома продолжительность гарантийного срока не должна быть менее двенадцати месяцев, а иногда – пяти лет.

Как видим, застройщик, в соответствии с требованиями законодательства, обязан устранить дефекты до истечения гарантийного срока. Если этого не происходит, дольщик может требовать защиты своих прав в судебном порядке.

Гарантия при строительстве многоквартирных домов по действующим нормативам

Несомненно, приобрести первичное жильё удачное событие, при этом важно знать, что существуют гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома. А это означает, что, имея информацию об этих гарантиях, покупатель может избежать в дальнейшем проблем с вдруг возникшими неполадками.

Большой рынок продажи новостроек, работающий на протяжении десятилетия, уже создал судебные прецеденты для тяжб с недобросовестными строительными фирмами. Поэтому клиентам нужно понимать, что, зная свои права и гарантийные обязательства при строительстве объектов, избежать проблемы можно.

Изучение нормативных документов поможет совершить качественную покупку и свести к минимуму споры о неправомерных действиях продавца.

Что попадает под гарантию?

Для начала необходимое уточнение о том, что существует разные виды обязательств.

В соответствии с этим и определяются следующие гарантийные обязательства по ГК РФ на строительные работы:

• инженерное и технологическое оборудование, а именно: система вентиляции, лифтовой комплекс, централизованная отопительная система, инженерные сети водоснабжения, бытового газа и электричества – попадают под период не менее трёх лет;
• конструктивы здания, к которым относятся фундамент, наружные стены, лестничные марши, внутренние перегородки, меж этажные и чердачные перекрытия, окна и двери – рассчитаны на более длительный срок. Например, во время зимнего периода металлопластиковое окно промерзает. Этот брак попадает в пятилетний регламент. В целях рекламы, некоторые компании меняют регламентированный отрезок времени на более продолжительный, но, на уровне Закона - «гарантия от застройщика 5 лет действующей нормы»;
• асфальтное покрытие, спортивные и детские площадки, являются частью придомовой территории, если они включены в техническую документацию многоквартирного дома. Гарантии на эти элементы определены, как и на весь объект на основании предписания «гарантия от застройщика на многоквартирный дом».
• элементы кровли, если другие сроки не обусловлены в актах приёма-передачи, защищены гарантией на время от 10 лет и более.

Непростым вопросом является определение виновника неполадок. После сдачи объекта строительства ответственность за многоэтажный дом несёт эксплуатирующая организация. Следовательно, определять ответственную сторону за дефекты нужно совместно с этим предприятием.

При этом необходимо помнить важное правило:
попытки ликвидировать дефекты самостоятельно - чреваты отказом строителей от выполнения предъявленных требований.

Под ответственность девелопера не попадают также следующие причины возникновения брака:

1. Нарушены правила эксплуатации помещения, относящегося к местам общего пользования и правила применения оборудования и бытовых приборов.
2. Поломка оборудования или элементов строения сделанная пользователями умышленно или по неосторожности.
3. Недостатки, возникшие из-за аварий инженерных систем и вызванные действиями дольщиков. Например, если домовый канализационный выпуск разгерметизировался из-за частых забоев, то это признаётся виной квартиросъёмщиков.

Исправление причин, указанных выше, закрепляется за проживающими или эксплуатирующим предприятием.

Сроки исполнения установленных обязанностей

Отсчёт указанного пяти или трёхлетнего срока начинается с момента передачи объекта в пользование дольщику.

Передача, согласно «гарантии от застройщика на новый дом», осуществляется на основании следующих действий:

• путём подписания ДДУ;
• составления передаточного акта.

Если в договоре отсутствует раздел «гарантия застройщика на многоквартирный дом действующий норматив», то это не освобождает строительную компанию от ответственности, так как они прописаны в ФЗ.

Пункты договора лишь раскрывают особенности отношений между сторонами его заключившими, а исполнение закона обязательно для всех организаций любой формы собственности.

В случае определения виновником возникновения дефекта фирмы строителей, при наличии правильно оформленных претензий, а также имея согласие со стороны виновной стороны, на решение проблемы отводится разумный срок по согласованию сторон, который чётко не прописан в законе.

Обычно, время решения вопроса оговаривается в гарантийном письме. Зависит от сложности работы и сезонных причин. Также указывается ответственность за несоблюдение взятых обязательств по ликвидации неполадок.

Как правильно предъявить свои требования?

Знания о своих правах, как потребителя и обязанностях застройщика можно с уверенностью действовать в своих интересах. Тем более что на страже прав приобретателя стоят указанные нормативы:

1. Градостроительный Кодекс статьи 469 - 478 РФ.
2. Статьи Закона о защите прав потребителей.
3. ФЗ № 214.

Независимо от времени обнаружения дефектов, даже в случае подписания приёмного акта, необходимо подавать заявление, которое может быть написано, как от одного лица, так и коллективное обращение.

Обнаруженные изъяны следует зафиксировать при помощи фото или видеосъемки.

Далее, жаловаться нужно в управляющую компанию, с целью определения в чью зону ответственности попадает обнаруженная недоработка. И нужен ли капитальный ремонт. Письменно изложенная жалоба составляется в двух экземплярах. Отметка о получении этого документа представителем УК обязательна.

Длительность рассмотрения разнится в Законе о защите прав потребителя и ГК РФ. Поэтому целесообразно указать желаемый период для проработки обращения. Это может быть от 10 суток до 30 дней.

В случае подтверждения того, что брак произошёл по вине застройщика, следующая жалоба направляется в строительную компанию. Во избежание ненужной переписки, имеющиеся копии доказательного материала и ответа эксплуатирующей организации следует сразу приложить к обращению.

В процессе рассмотрения обращения составляется дефектация обследования в двух экземплярах.

Желательно настоять на присутствии ответственного лица обслуживающего предприятия, с правом подписи в актах. В акте отражаются все недостатки помещений и мест общего пользования с указанием виновника их возникновения. Данный документ направляется в строительную компанию.

По ФЗ владелец некачественной покупки имеет право требовать безвозмездного ремонтавсех выявленных недостатков, так как законодательно разработаны «гарантийные обязательства застройщика по устранению дефектов». По письменному согласованию сторон, владелец может самостоятельно ликвидировать неисправности с дальнейшей компенсацией расходов со стороны застройщика.

При отказе строительной компании признавать себя виновной стороной, дольщик может инициировать судебное разбирательство и подать гражданский иск. В этом случае, для суда, лучше запастись заключением независимой экспертизы. Куда также входит обследование имущества, в случае его порчи.

Расходы, связанные с процессом, при получении положительного решения, будут возмещены компанией.

Также можно рассчитывать на возмещение морального ущерба. В судебном порядке дольщик может требовать покрытия убытков при затягивании срока выполнения работ более чем на 45 дней с момента подачи заявления. При этом дополнительно начисляется пеня за каждый день просрочки. Механизм расчёта размера убытков прописан в ГК РФ.

В случае банкротства строительного предприятия, руководствуясь документами гарантийные обязательства по ГК РФ на выполненные строительные работы, удовлетворение требований дольщиков, ложится на компенсационные фонды СРО.

В любом случае при наличии правильно оформленной доказательной базы и со знанием дела можно отстоять свои интересы.

Покупая квартиру в новостройке необходимо сначала изучить гарантийные обязательства застройщика. Это позволит в будущем избавиться от проблем и получить квартиру надлежащего качества.

Покупатели жилья имеют право требовать выполнения всех обязательств у застройщика, но для того чтобы это сделать необходимо знать правила и сроки их исполнения.

Что такое гарантийные обязательства застройщика?

Гарантийные обязательства - это согласие одной стороны на возмещение потерь другой, путем денежных выплат или устранения недостатков.

В договоре о покупке недвижимости обязательно должен присутствовать пункт, в котором будут описаны гарантии от застройщика жилья. Протечки, строительные дефекты и неработающий лифт - это лишь малая часть проблем, с которыми вам возможно придется столкнуться.

По законодательству Российской Федерации застройщик несет полную ответственность за сданный объект недвижимости в течение пяти лет со сдачи дома в эксплуатацию. В договоре очень большое внимание уделено информации об этом, потому что дефекты в любом случае будут, от некачественных строительных материалов или человеческого фактора никто не застрахован.

По этим причинам необходимо знать, что гарантии от застройщика обязательны и должны строго выполняться. Покупатель не должен устранять брак за свой счет, если, конечно, вовремя и правильно подал претензию.

Условия выполнения:

• Дом сдан в эксплуатацию
• В дефектах виноват застройщик
• Не прошел гарантийный срок
• Отсутствие форс-мажорной ситуации

Как правильно писать претензию застройщику?

В течение пяти лет после сдачи дома в эксплуатацию, покупатель имеет право предъявить претензию застройщику по состоянию жилых помещений или общего имущества дома. Претензия оформляется в письменном виде. В первую очередь необходимо указать, какие именно дефекты проявились и сроки в которые они должны быть устранены. Если полностью их устранить невозможно, покупатель вправе требовать компенсацию. Претензия пишется в двух экземпляров, один из которых передается застройщику под подпись. Только в этом случае будет подтвержден факт отправки претензии.

Естественно, что подобные претензии тщательно проверяются. Есть вероятность, что ответственность понесет не застройщик, а управляющая компания, поэтому лучше сразу и туда отправить претензию.

Обязательные реквизиты:

• Адрес застройщика и объекта
• Номер и дата регистрации
• Факт нарушения и подробное описание
• Требования
• Сроки, когда должны быть выполниться требования
• Банковские реквизиты (для неустойки)
• Приложения
• Дата составления претензии

Чтобы избежать неправильного оформления претензии, обязательно пользуйтесь образцом.

Сколько времени необходимо застройщику для выполнения гарантийных обязательств?

Если вы выявили проблему, застройщик согласился, что она возникла по его вине и согласен исправить недостатки, он должен сделать это в разумный срок. Законодательство Российской Федерации не установило время, дающееся на устранение дефектов, каждый случай индивидуален. Обычно - это один-два месяца, но может быть и гораздо больше.

Для выяснения сроков, в которые должен быть устранен дефект, проводится сравнительный анализ подобных услуг. Также ориентируются на средний срок в течение которого другие компании исправляют подобные браки.

Несмотря на то, что покупатель недвижимости имеет право требовать выполнения всех обязательств у застройщика это распространяется не на все проблемы.

После сдачи жилья многие претензии переходят под ответственность управляющей компании, например:

• Амортизация здания
• Форс-мажорные ситуации
• Повреждение оборудования
• Невыполнение правил установки сантехники
• Чрезвычайные ситуации