Строительство многоэтажного дома занимает немало времени. Особенно мучительно оно тянется для покупателя квартиры на этапе строительства. Ведь даже дождавшись ввода объекта, еще нужно делать ремонт в новом жилище, а это значит, что вам еще долго предстоит ютиться в тесноте или на съемной квартире. Ведь далеко не всем покупателям по душе то, как спланированы квартиры в новостройках. И они были бы не прочь внести изменения в предложенные проекты еще на стадии строительства дома. Но немногие застройщики готовы брать на себя дополнительные работы даже за деньги.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Покупатели становятся архитекторами
Проблему усугубляет и то, что подавляющее большинство проектов предусматривает сдачу квартир с так называемой свободной планировкой. То есть человек получает пространство, огражденное несущими стенами и обустроенное окнами и дверьми. Единственная работающая коммуникация – это отопительные батареи. Подразумевается, что всю оставшуюся работу счастливый собственник выполнит за дополнительную плату. Если хозяину не приглянулся проект застройщика, ему придется заказать и согласовать новый.

Впрочем, большинство застройщиков, возводя дома-полуфабрикаты, считают, что такой продукт позволяет им занимать самую устойчивую позицию на рынке. «Мы строим не квартиры, а дома свободной планировки, а наши проекты уникальны тем, что позволяют объединить сколько угодно квартир и воплотить любые дизайнерские идеи», - говорит Полина Чалая, руководитель отдела маркетинговых коммуникаций ГК «Город’Ok» . Застройщики полагают, что, построив квартиры со свободной планировкой, они удовлетворяют требования наибольшего числа покупателей. «Мы не склонны навязывать нашему потребителю свое видение его будущей квартиры и считаем, что свой дом каждый человек должен обустраивать по своему вкусу и в соответствии со своими потребностями», - добавляет эксперт. Такую же позицию занимает и Андрей Штраух, генеральный директор Galaxy Group : «В нашем жилом комплексе мы предлагаем свободные планировки, которые дают возможность владельцам квартиры осуществить все свои дизайнерские задумки».

Действительно, в вопросе вкуса довольно сложно спорить с застройщиками, тем более что, дожидаясь сдачи нового дома, будущие жильцы вынашивают свои идеи планировок и тщательно продумывают, как будет использоваться каждый драгоценный сантиметр приобретенной недвижимости. Причем многие из них согласились бы еще на этапе строительства предложить застройщикам если не достроить полностью квартиру, так хотя бы выполнить все черновые работы – например, возвести стены, перегородки по предложенным ими проектам.

Капризным просьба не беспокоить
Но, как показала практика, далеко не все девелоперские компании готовы брать на себя дополнительные работы. «Внесение изменений в планировку помещений по проекту покупателя до момента ввода дома в эксплуатацию мы не практикуем, - говорит Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер». - По строительным нормам построенные помещения должны соответствовать утвержденной проектной документации. И заново проходить экспертизу проекта после учета пожеланий, например, каждого из 400 собственников – странное и затратное занятие». В частности, эксперт рассказал, что в ЖК «Зодиак» на Волоколамском шоссе, вл.80 и в жилом доме на ул. Вавилова, д. 81А, что строит ФСК «Лидер», квартиры сдаются со свободными планировками, следовательно, покупатели имеют возможность разработать и реализовать собственный индивидуальный проект планировки квартиры и, соответственно, самостоятельно получают согласования после того, как застройщик вручит им ключи.

По словам Дмитрия Дементьева, руководителя группы концепций девелопмента «Сити- XXI век», в настоящий момент на объектах компании до этапа ввода их в эксплуатацию ничего перепланировать не предполагается. Однако в ЖК «Янтарный город» компанией разработаны несколько вариантов дизайн-проектов каждой квартиры. Поэтому покупатели могут ими воспользоваться при выработке собственного творческого проекта. Нежелание компании связываться с перепланировками эксперт объяснил предыдущим опытом: он показал, что это дело затратное.

В УК «Домостроитель» также не берутся за реализацию перепланировок на этапе строительства жилья. Однако Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга УК «Домостроитель», рассказала, что в компании налажена система обратной связи на всех этапах ведения клиента. Эти данные позволяют оперативно корректировать свою работу, в том числе формировать актуальное предложение. «В частности, пожелания наших клиентов учитывались при разработке планировок 3-й очереди ЖК «Юго-Западный» в городе Московский, выведенной на рынок весной этого года», - добавляет эксперт.

Разработка, согласование проекта перепланировки и его внедрение на этапе строительства дома не всегда возможны. Ольга Гусева говорит, что часто согласование проекта перепланировки возможно лишь после получения ключей и подписания акта приема-передачи квартиры, то есть после сдачи дома в эксплуатацию. Это объясняется тем, что для разработки проекта может потребоваться получить в БТИ техпаспорт на квартиру, так как далеко не все проектировщики готовы работать с предварительными данными обмеров квартир, которыми располагает строительная компания.

По закону собственник вправе производить любые изменения в несущих и ненесущих стенах, но только после согласования и регистрации проекта в соответствующих инстанциях. «Одобрение жилищных служб необходимо, поскольку планировка связана не только с уютом и комфортом, но и с безопасностью всех проживающих в доме людей», - объясняет Андрей Штраух (Galaxy Group).

Движение навстречу
О готовности узаконить перепланировки на этапе строительства заявили немногие компании. Павел Кочерёжкин, директор по развитию ЮИТ Московия , считает, что если клиент приобретает квартиру, которая фактически еще не построена, то возможности перепланировки гораздо шире, поскольку к моменту строительства квартиры она будет возводиться уже по согласованному чертежу. Впрочем, эксперт отметил, что конструкции панельных и панельно-кирпичных домов, как правило, ограничивают возможности перепланировки, так как изделия, используемые при строительстве таких домов, уже имеют стандартные размеры и заранее изготовлены на комбинатах (речь идет о панелях ДСК). «Что же касается конструкции монолитно-кирпичных домов, они позволяют на этапе строительства сразу предусматривать все нюансы перепланировки и, например, делать необходимые усиления, переносить перегородки и т.д.», - объясняет эксперт.

В «НДВ-Недвижимость» также подтвердили, что компания готова на этапе строительства дома разработать и реализовывать перепланировки по заказу покупателей жилья. В частности, в пресс-службе компании сообщили, что покупатели квартир в ЖК «Шоколад» (район станции метро «Алтуфьево», девелопер проекта – ЗАО «ПСТ») могут до ввода дома в эксплуатацию получить согласование перепланировки квартиры и планы БТИ в черных линиях с учетом перепланировки. Для покупателей, желающих выполнить перепланировку своей квартиры, предлагается не позднее ноября 2010 года предоставить выполненные проекты планировок, соответствующие действующему законодательству и строительным нормам. Для этих целей в компании рекомендуют обратиться в дизайн-бюро «АДеко». Как дополнил Борис Леонтьев, директор компании «НДВ-Проект-Концепт» , покупатели квартир в доме бизнес-класса «Статус» в центре г. Ивантеевки (объект сдан ГК) также имели возможность заказать перепланировку на этапе строительства. Возводила многоэтажный жилой дом «Статус» компания «НДВ-Строй».

Если в городских проектах компания ФСК Лидер не берется узаконить перепланировку на этапе строительства, то в загородных идет навстречу покупателям. Григорий Алтухов (ФСК Лидер) рассказал, что в строящемся коттеджном поселке бизнес-класса «Vita Verde» по согласованию с рабочей группой и в случаях, если перепланировка не ухудшает архитектурного облика и конструктива здания, а также не противоречит общей единой концепции архитектуры поселка, возможны различные варианты изменений проектов по желанию клиента. По его словам, наиболее частые пожелания клиентов, которые удовлетворяются в основном без поправок со стороны техзаказчика и проектировщиков: изменение расположения входной группы, корректировка расположения окон, а также увеличение их числа в некоторых комнатах, присоединение площадки балкона к комнатам (как на 1-м, так на 2-м этажах).

В Группе Компаний «Город’Ok» , которая также работает на загородном рынке, но строит малоэтажные дома, вполне благосклонно относятся к перепланировкам. Более того: «Все наши квартиры, независимо от площади – это квартиры-студии, в которых не предусмотрены межкомнатные перегородки. На этапе строительства по желанию нашего потребителя мы устанавливаем перегородки, возводим перекрытия на мансардных этажах и пр.», - говорит Полина Чалая.

Счета и услуги
Чтобы заказать проект перепланировки на этапе строительства, покупатель квартиры должен обратиться к застройщику и оплатить дополнительные услуги. Например, Борис Леонтьев («НДВ-Проект-Концепт») рассказал на примере своей компании, что заказчик – покупатель квартиры - должен передать застройщику компании «ООО «НДВ-Строй» доверенность на возможность заказать проект и провести необходимые согласования. После чего данный проект перепланировки передается в БТИ.

«Стоимость работ, выполняемых компанией, варьируется от 25 000 до 70 000 тыс. рублей . Официальные платежи БТИ в зависимости от площади квартир оплачиваются отдельно», - говорит эксперт. Борис Леонтьев также отметил, что при заказе ремонтно-монтажных работ в компании разработка проекта перепланировки, который включает расстановку межкомнатных перегородок, разводку электрики и сантехники, бесплатна. Подчеркнем, что мы говорим именно о «бумажной работе» - о разработке и согласовании проекта.

В ФСК Лидер ее стоимость варьируется в рамках от 120 тыс. до 750-1 000 тыс . - в случае строительства коттеджа по индивидуальному проекту клиента.

Однако в целом, по мнению экспертов, стоимость услуг по разработке проекта у застройщика ниже, чем у компаний, специализирующихся только на этом профильном бизнесе. Портал в статье « » уже приводил пример согласования перепланировки с устройством проёма в одной несущей стене. Стоимость этой услуги составляет около 160 тысяч рублей . 65 тысяч уйдет на подготовку проектной документации, 80 тысяч – «тариф» компании за свои услуги и официальные платежи всяким городским организациям - 10-15 тысяч .

А вот ценность «физических» работ - с учетом труда бригады рабочих, материалов и проч., конечно, считается отдельно. Скажем, в ГК «Город’ Ok » возведение двух стен в квартире площадью 40 кв. м обойдется примерно в 30 000 руб . с учетом необходимых материалов.

В целом же перепланировки обходятся людям, в зависимости от полета фантазии, в цифру 20-50% от стоимости жилья.

Впрочем, не все предложения заказчиков можно реализовать при перепланировке даже за деньги. «Компания отказывала в реализации перепланировки, если требуемый вариант затрагивал несущие конструкции здания», - говорит Дмитрий Дементьев («Сити-XXI век»). Борис Леонтьев («НДВ-Проект-Концепт») рассказал, что был случай, когда в компании отказали в просьбе изменить конструкцию лоджии. По проекту собственника нужно было снести несущие стены между комнатой и лоджией, но такая перепланировка противоречит СНИП и не может быть произведена.

ЮИТ Московия не делает перепланировку в следующих случаях: если дом введен в эксплуатацию, так как в этом случае может оказать только услугу по составлению проекта перепланировки; при переустройстве, переносе несущих стен; если требования заказчика противоречат законодательным строительным нормам. Например, если заказчик хочет разместить ванную комнату над жилыми помещениями соседей и т.д.

Попробуем разобраться, как правильно получить разрешение на проведение переустройства квартиры до получения права собственности и при этом не нарушить действующее законодательство РФ.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Также есть еще некоторые требования к процессу перепланировки.

При ее проведении категорически запрещено:

• увеличивать площадь кухонного помещения или туалета, уменьшая при этом размеры комнаты (забирать больше 25% площади);
• когда на кухне установлена газовая плита, то запрещается объединять помещение с жилыми комнатами;
• категорически запрещено трогать основные стены;
• запрещаются любые действия с коммуникациями, которые распространены по всему дому;
• оборудовать ванную над жилой комнатой соседей, если квартира одноэтажная;
• монтировать полы с функцией обогрева на балконах, которые будут подключены к общей отопительной системе;
• оборудовать на лоджии отопительные батареи, которые подключены к общедомовому отоплению;
• за счет территории жилого помещения запрещено увеличивать балкон.

• запрещено забирать площадь у ванной и санузла в пользу расширения территории кухни. Потому что тогда часть кухни попадает под территорию ванной жильцов, которые живут выше;
  

  Исключение может быть, если это происходит в частном секторе ().

• кухонное пространство можно сделать больше за счет части коридора;
  

  Такие действия не приводят к нарушению пункта об ухудшении условий жизни и не использует квартиру для увеличения ().

• при любой перепланировке в жилых комнатах должно присутствовать природное освещение.
  

  Разрешается оставить кухню без окна, если туда природное освещение будет попадать через стеклянную перегородку.

В процессе перепланировки допускаются такие трансформации:

1. Соединения жилой комнаты и кухни, в которой находится газовая плита, дверным проемом.
   

   Здесь допустима установка арки с дверьми.

   Закрывать их или нет – дело хозяйское, но по-другому кухню совмещенную с гостиной создать не разрешат.

2. Ванную с туалетом разрешается сделать больше, уменьшив коридор. При этом уровень напольного покрытия в этих помещениях должен быть на несколько сантиметров ниже.

А также разрешается проведения новых труб водоснабжения от стояка, но только с сохранением необходимого угла наклона.

Понятие

Перепланировка жилья – это любые изменения в его конструкции, которые влекут за собой перемены в первоначальном виде планировки в техпаспорте на квартиру ().

Законодательство

Есть только два способа получения разрешения на перепланировку квартиры:

1. Первый способ является полностью законным, но может занять очень длительное время.
   

   Суть этого способа состоит в изначальном получении права на владение имуществом.

   После чего проводится перепланировка или ремонт в своей жилплощади. Также нужно получить санкцию на перепланировку в соответствующих органах (). Но придется ждать более или менее трех лет, чтобы это произошло.

2. Второй вариант займет намного меньше времени, но проблема в том, что он является не полностью законным. Так как сначала проводится перепланировка, а уже потом согласуется со всеми инстанциями. Но мало кто согласится на подобную авантюру. Это сопряжено с определенными сложностями и рисками.
   

   В градостроительном кодексе РФ ясно указано, что первоначально запроектированная планировка квартир обязательно должна быть указана в проектной документации строящегося дома ().

Но можно обойти второй вариант и полностью его узаконить.

Для этого нужно обратиться к застройщику в момент создания всей документации и обговорить желаемую планировку новой квартиры.

Это полностью узаконит всю процедуру и убережет будущих хозяев от не желаемого риска. Перепланировка жилого помещения до оформления прав на собственность возможна только в том случае, когда на запланированные роботы не нужно будет получать особого разрешения.

Видео: новостройка

Архитектурные изменения в новостройке до сдачи дома

Проведение новой планировки до момента получения права собственности на жилую площадь, если она произведена до момента сдачи новостройки, является серьезным отклонением от первоначального проекта.

Поэтому проект новой планировки нужно в обязательном порядке согласовать с застройщиком.

Если этого юридическое лицо, то нужно обратиться к директору предприятия. Он в свою очередь вносит изменения в проектную документацию, что приводит к повтору процедуры согласования этого документа.

Но есть некоторые эксперты, которые дают гарантию на то, что узаконить такие действия вполне возможно.

Все из-за того, что практически все новые дома, которые не относятся к социальным объектам, выкладываются из кирпича или бетонных блоков. Поэтому в подобных постройках на внутриквартирной площади несущих стен нет или они попадаются очень редко. И, если процесс перепланировки не затронет эти стены и перестенки, то такое выполнить вполне реально.

Признание права собственности на перепланировку

Схему узаконивания самочинной перепланировки можно описать коротко.

1. Сначала происходит подготовка бумаг, которые потом передаются на рассмотрение архитекторов в районную администрацию.
2. Потом нужно написать заявление в суд с просьбой узаконивания перепланировки и получить судебное решение.
3. После того, как суд признает действия законными, нужно сходить в БТИ за новым техпаспортом на жилплощадь.
4. Потом наведаться в Кадастровую Палату и изменить данные в кадастровом учете.
   

   Если перепланировка затронула габариты жилья, то нужно также внести новые данные в реестре Регистрационной палаты.

Оформить задуманную, но еще не выполненную перепланировку намного проще.

1. Вначале подготавливаются все необходимые бумаги, которые позже рассматриваются специально созданной комиссией архитектурного отдела администрации района.
2. После получения всех документов архитекторы рассмотрят предлагаемый вариант планировки и примут соответствующее решение.
3. Если оно будет положительным, то в квартиру будут приглашены члены жилищной инспекции для утверждения строительно-ремонтных работ.
4. После этого действия такие же, как и в предыдущем варианте. Будущий хозяин направляется в БТИ и получает новый технический паспорт.
5. Также он вносит изменения в кадастровом учете.
6. Если производятся изменения в общей площади жилища, то хозяин также обращается в Регистрационную палату ().

Что нужно знать

Для начала будущему хозяину квартиры для узаконивания перепланировки нужно знать точный перечень документов.

Для реализации задуманного переоборудования владельцу квартиры нужно будет также получить разрешение у сотрудников жилищной инспекции.

Возводить новые стены разрешается только с легких материалов, которые не будут давать нагрузку на фундамент здания.

К таким материалам относятся:

• пеноблоки;
• гипсокартон;
• и другие стройматериалы.

Изменение планировки производится в следующих случаях:

• перенос на другое место квартирной лестницы (если квартира является двухэтажной);
• смена местами разных помещений;
• замена разновидностей пола (не напольного покрытия, а именно пола);
• смена кухонной плиты на другую разновидность;
• установка новых стен из тяжелого материала, что будет создавать лишнюю нагрузку на фундамент;
• монтаж новых коммуникаций.

Какие документы подготовить

При оформлении официального разрешения на запланированную перестройку нужно подготовить пакет документов.

Чтобы узаконить планировку квартиры понадобиться:

• кадастровый паспорт нового образца;
• техпаспорт на жилье последнего образца;
• уведомление о том, что квартира подходит по всем пунктам и нормам СЭС;
• новый проект жилищной площади. Для этого подойдут услуги любого проектного предприятия.

После сбора всех документов нужно прийти к главному архитектору с уведомлением, что произведена самостоятельная перепланировка. После этого придется обратиться в суд. Для этого нужно подать исковое заявление с просьбой узаконить перепланировку.

Нужно подготовить следующие документы:

• правоустанавливающие документы на квартиру;
  

  Если их нет, то можно предоставить договор основания.

• технический паспорт;
• выписку СЭС;
• новый проект дома.

После этого суд вынесет решение. Если оно положительное нужно заказать новый технический паспорт на жилищную площадь. Затем необходимо изменить данные в кадастровом учете, чтобы получить новый кадастровый паспорт.

Если владелец захочет узаконить еще не выполненную перепланировку, то ему потребуются такие документы:

• новый техпаспорт на жилье;
• договор основания или другой правоустанавливающий документ;
• выписка из домовой книги о количестве жильцов;
• разрешение на перепланировку заверенную ЖЕУ;
• копия счета с паспортного стола;
• положительное заключение СЭС;
• положительное заключение МЧС;
• эскиз или проект квартиры ().

От чего зависит стоимость согласования

Не стоит надеяться, что оформление перепланировки не будет ничего стоить. Цена может быть очень разная. Но есть основные услуги, за которые придется заплатить в любом случае.

Это услуги посредника, техпаспорт нового образца (стоимость минимум 900 руб. ) и кадастровый паспорт (около 200 руб. ), а также расходы на суд и услуги проектной организации.

Риски

Самым главным риском в этом деле является отказ суда о законности, выполненной перепланировки. Суд может обязать владельца квартиры выплатить штраф за административное правонарушение () и заставить сменить планировку на первоначальную. А это тоже потеря вложенных денег на новую перепланировку.

Владельцы недвижимости имеют право проводить в квартирах перепланировки по своему усмотрению, при условии предварительного согласования планируемого дизайна и составления на его основе специалистами лицензионной организации.

Регламентирование мероприятий нормативно-правовыми актами, обуславливающих требования к организации и проведению капитальных переделок в жилом объекте недвижимости, идентично как для вторичного жилья, так и для .

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Чтобы понять, как узаконить перепланировку в новостройке, следует ознакомиться со строительными нормами и правилами, в которых отображаются критерии работ и требования к разрешительной , без которой невозможна их реализация.

Обязательные документы

Для того, чтобы все этапы переустройства собственного жилья были оперативно пройдены, кроме достаточного количества для реализации строительных работ денежных средств, нужно заранее подготовить соответствующую документацию. При этом следует учесть, что некоторые справки имеют ограниченный период действия.

Список документации формируется в индивидуальном порядке с учётом вида планируемых работ, а также в зависимости от действующих региональных норм и требований.

В обязательный перечень входят:

• Заявление от владельца недвижимости о намерениях провести в квартире ремонтные работы, предполагающие внесение изменений в конструктивные элементы здания. Документ имеет установленную форму и должен быть заполнен в соответствии с правилами его оформления.
• Документация, подтверждающая личность заявителя — паспорт, идентификационный налоговый номер.
• Правоустанавливающая документация на квартиру, подтверждающая права заявителя распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению.
• Действующий на момент подачи заявления технический паспорт с экспликацией квартиры.
• Справка о прописанных и фактически проживающих граждан в квартире (документ не требуется в случае, если вселения в дом ещё не было реализовано).
• Нотариально заверенное согласие всех членов семьи, являющихся законными владельцами недвижимости, о проведении переустройства объекта собственности.
• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
• Проект, составленный лицензированной проектной организацией.
• Справка о том, что объект недвижимости, в котором планируется перепланировка, не относится к архитектурной или исторической ценности. Если здание относится к такой категории объектов, необходимо дополнительное разрешение специальных органов.

В случае возникновения спорных вопросов, касающихся характеристик жилья, а также подозрений о том, что перепланировка негативно воздействует на состояние здания в целом, уполномоченные органы вправе потребовать экспертные заключения, составленные на основе дополнительных исследовательских и расчётных действий

Самостоятельные действия

Самостоятельно подготовленный пакет документации, указанный в виде перечня в заявлении, подаётся в местную администрацию. На экземпляре заявителя секретарь уполномоченных органов должен поставить отметку о получении, в которой должна присутствовать информация о присвоенном входящем номере и дате поступления документа в организацию.

Поданные документы находятся на рассмотрении специалистов на протяжении 45 дней, по истечению которых заявителю выдаётся лично или высылается почтой решение организации.

В случае положительного решения владелец недвижимости может приступать к проведению строительных работ. Сроки их реализации не регламентируются законом.

Если документ подразумевает отказ в проведении перепланировки, владелец квартиры имеет право обжаловать решение в . В качестве альтернативного варианта, он может учесть указанные в выданном уполномоченными органами заключении все замечания, устранить их и повторить процедуру заново.

При планировании расходов на проведении мероприятия следует учитывать затраты на согласование формируются из статей:

• консультирование квалифицированными специалистами;
• вызов специалиста БТИ — до 500 рублей ;
• изготовление проекта перепланировки — до 10000 рублей ;
• получение справок — до 200 рублей за документ;
• ксерокопирование документации;
• нотариальное заверение документов.

Этапы, как можно узаконить перепланировку в новостройке

Согласование перепланировки в новостройке проходит в несколько этапов:

1. Принятие решения о внесении измененийстандартную планировку жилища.
2. Подача заявки в Бюро технической инвентаризации для оформления технического паспорта на квартиру.
3. Оформление договорных отношений с проектной организацией, имеющей лицензию, свидетельствующую о возможности выполнения работ в проектно-строительной отрасли.
4. Обсуждение со специалистами возможности проведения перепланировки в соответствии с собственными идеями.
5. Разработка проекта.
6. Оформление требуемой для согласования документации.
7. Согласование проекта в органах МЧС, СЭС, городской архитектуры и градостроительства, а также с владельцем авторского проекта новостройки о том, что здание после проведения строительных работ, связанных с изменением конструктивных элементов, будет соответствовать требованиям нормативно-правовых актов, обуславливающих безопасную эксплуатацию и сохранение первоначальных характеристик.
8. Оформление и подача заявления в уполномоченные органы с требованием выдать разрешение на перепланировку жилья.
9. Получение владельцем недвижимости документа, на основании которого можно начинать строительную деятельность по переустройству жилища.
10. Проведение работ самостоятельно или с привлечением строительных бригад.
11. После окончания работ — вызов специалиста БТИ с целью проверки соответствия обустроенного жилища проектным данным. Факт соответствия подтверждается актом.
12. Оформление технической документации на квартиру, в соответствии с проведёнными работами по переустройству.
13. Предоставление пакета документации в уполномоченные органы, специалисты которых после проведения аналитической работы, оформляют акт приёмки.

В новостройке изменения запроектированных при возведении здания конструкций проще оформить и реализовать до момента сдачи дома в эксплуатацию, ведь достаточно получить разрешение от архитектора проекта

До получения прав собственности

Перепланировка в квартире, расположенной в новострое, на которую ещё не оформлены права собственности, возможна только в ситуации, когда характер работ не предполагает получение специального разрешения.

К таким работам относятся:

• разборка стенных шкафов;
• остекление балкона и лоджий;
• монтаж и демонтаж ненесущих перегородок, которые не граничат с мокрыми зонами;
• установка кондиционера;
• замена окон;
• смена радиаторных батарей;
• установка и переустановка сантехнического оборудования в пределах ванны, туалета и кухни;
• устранение или устройство проёмов в ненесущих конструкциях.

Для согласования изменений до получения прав собственности необходимо:

Дополнительные нюансы

Если квартира в новострое ещё не сдана в эксплуатацию, основной сложностью при согласовании решения о переустройстве и получении разрешения на выполнение работ будет являться отсутствие правоустанавливающей документации.

Допускается использование других документов, имеющих не меньшую ценность и подтверждающих о намерениях гражданина впоследствии вселиться в квартиру и оформить всю необходимую документацию правоустанавливающего и технического характеров:

• договор долевого участия;
• договор уступки прав;
• акт приёма-передачи объекта недвижимости;
• справка о выполнении обязательств финансового характера заявителя перед застройщиком;
• разрешение о введении в эксплуатацию объекта.

Если строительство дома, в квартире которого потенциальный владелец желает сделать переустройство, было инициировано муниципальными органами, то дополнительно нужно предоставить:

• приказ руководителя муниципальных органов о возведении дома;
• акт приёма здания с наличием подписей всех уполномоченных органов;
• документ, подтверждающий присвоение объекту строительного адреса и об идентичности его данных с почтовым адресом;
• акт приёма-передачи квартиры.

В последнее время часто в новостройках квартиры сдаются в формате свободной планировки, подразумевающее полное отсутствие внутренних стен или возведение их на высоту в несколько кирпичей. Узаконить в таких помещениях переустройство практически невозможно по причине отсутствия в законодательном понятии критерия свободной планировки.

Перед началом строительства любого здания в обязательном порядке проводится экспертиза проектной документации, подразумевающей разметку расположения разделительных стен, ограничивающих площадь отдельных помещений, жилого, сантехнического и хозяйственного назначения.

Текст: Евгения Акимова

Здесь мы развенчаем все мифы о том, как самостоятельно согласовать перепланировку . Мы дадим подробные инструкции всем, кого согласование ремонта в квартире останавливает перед мечтой о собственном уникальном жилье. Сразу успокоим особо переживающих: - монолитные или кирпичные дома, в которых несущие стены в габаритах почти не встречаются. Поэтому согласовать перепланировку в новостройке проще, чем в типовом доме вторичного рынка.

Подробнее о том, что такое свободная планировка

При использовании термина "свободная планировка" застройщик продает неразграниченную жилую площадь. Все квартиры в новостройках, кроме муниципальных, в основном сдаются как "бетонная коробка", в которой нужен ремонт и установка перегородок. Несмотря на то, что собственник должен самостоятельно укладывать пол «с нуля», жилищные инспекции требуют узаконить это как перепланировку. Ссылаются они при этом на п.2.2.6 Приложения 1 ППМ 508 в редакции 840 - "Изменение конструкции полов без затрагивания межэтажного перекрытия". Этот пункт входит в перечень работ по перепланировке, требующих разработки проекта с ТЗК от автора дома.

Исключением из этого правила являются новые дома, сданные с муниципальной отделкой, здесь согласование новых полов не требуется, поскольку полы уже есть. В 99% случаев это типовые панельные серии домов - П44Т, П3М, модификации серии КОПЭ и другие. Здесь можно минимизировать объем проектной документации, что несколько снизит стоимость согласования.

«Свободная планировка» позволяет изменять конфигурацию квартиры внутри контура как угодно, чаще всего такая формулировка встречается в описании домов бизнес-, премиум- и элит-класса в Москве и Санкт-Петербурге. При условии, что несущие стены и перекрытия не затрагиваются(!), перепланировка в новостройке происходит без согласования и без оформления технического заключения от автора дома. В этом случае потребуется только ваш проект перепланировки квартиры.

Для разработки проекта перепланировки квартиры в новостройке потребуется обратиться в проектную организацию, имеющую допуск СРО.

Ответы на несколько частых вопросов:

1. Где оформить разрешение на перепланировку новостройки? Пакет документов необходимо сдать в службу «одного окна» Многофункционального центра государственных услуг района, который направляет бумаги в Мосжилинспекцию. Если в вашем районе пока не действует МФЦ, можно обратиться в жилищную инспекцию напрямую. Проектная документация должна сопровождаться стандартным комплектом документов и заявлением.
2. С чего начать перепланировку в новостройке, если ваша квартира куплена в ипотеку? Вам понадобится письменное разрешение банка, это первое, чем нужно заняться.
3. Как узаконить перепланировку в новостройке до получения права собственности? После выхода 840-й редакции Постановления Правительства Москвы № 508-ПП, для согласования перепланировки любой квартиры наличие оформленного права собственности больше не требуется. Согласно п. 2.11 Приложения 2 ППМ №508 в новой редакции 840, собственник квартиры в новостройке в качестве правоустанавливающих, может подать следующие документы (копии с подлинником или нотариальные копии):
   1. Для объектов долевого строительства: договор долевого участия (с согласием застройщика на перепланировку), копия договора об уступке прав (если была), копия акта приема-передачи недвижимости. справка об исполнении обязательств перед застройщиком, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
   2. Для объектов муниципального фонда: копия приказа городских властей о строительстве дома, подписанная и утвержденная копия акта приемки дома. справка о присвоении адреса. Документы о соответствии строительных адресов почтовому, документы, подтверждающие передачу квартиры.
4. Зачем может понадобиться поэтажный план застройщика? Архитектурный план или план застройщика необходим, если исходная планировка настолько «свободная», что в исходном поэтажном плане БТИ вообще не выделены никакие зоны, за исключением кухни и санузла. В этом случае, чтобы понять, где у вас кладовая и коридоры, а где жилые комнаты и доказать Мосжилинспекции, что вы расширяете, к примеру, кухню именно на санузел, а не на коридор, придется запросить поэтажный план застройщика, где все это четко размечено. Там обозначена исходная планировка квартиры, которую утвердил город перед началом постройки дома.
5. Какова стоимость перепланировки в новостройке? На цену повлияет, в первую очередь, сложность предстоящих изменений и состав проектной документации. От типа вашего дома цена перепланировки никак не зависит.

Особо сложные случаи:

В случае, если затрагиваются несущие стены или перекрытия , помимо разработки проекта в новостройке от автора проекта дома необходимо получить техническое заключение о возможности перепланировки. Проект перепланировки при этом возможно заказать в бюро, которое имеет допуск СРО - это обойдется дешевле, чем у автора дома. Для оформления технического заключения понадобится предварительное инженерное обследование.

Если организация, спроектировавшая новый дом отсутствует , то за техническим заключением на перепланировку следует обращаться в ГУП МосжилНИИпроект, уполномоченный городскими властями проводить обследования и оформлять ТЗК в подобных случаях.

При перепланировке ванной и туалета в новостройке иногда можно обойтись без технического заключения, а иногда нет - это решают сотрудники жилищной инспекции, здесь все зависит от конкретной ситуации.

Мы желаем вам удачи в реализации вашего проекта перепланировки квартиры, ведь любимое жильё - это жильё, созданное по проекту мечты!

По сравнению с панельными и блочными домами согласовать перепланировку в новостройке часто оказывается проще, поскольку это обычно кирпичные или монолитные дома с преимущественно ненесущими перегородками внутри квартир.

Теоретически перепланировка в новостройке не отличается от любой другой в обычном доме, но на практике проведение перепланировки в новом доме связано с некоторыми тонкостями. Поэтому детально разберем, с чего начать перепланировку в новостройке и каков общий порядок согласования работ в квартире недавно построенного жилого здания.

Квартиры в новостройке, фото:

Перепланировка новостройки до получения собственности

Многие владельцы квартир в новостройках стремятся сделать ремонт как можно быстрее. И это понятно, поскольку нередко для приобретения новой квартиры приходится продавать прежнюю и до окончания ремонта жить в съемной.

Не так давно для получения разрешения на перепланировку в новостройке необходимо было обязательно иметь свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН. А правоустанавливающие документы после получения ключей от новой квартиры приходится ждать достаточно долго – порой по нескольку месяцев.

Однако сейчас выполнить перепланировку квартиры в новостройке можно и до получения документов о праве собственности. Вот что по этому поводу сказано в Приложении № 2 к постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 года N 508-ПП . При производстве работ в домах-новостройках, в случае отсутствия зарегистрированных прав на помещение, вместо правоустанавливающих заявителем представляются следующие документы (если объект построен по договору участия в долевом строительстве):

• договор на участие в долевом строительстве;
• договор об уступке прав по договору на участие в долевом строительстве;
• акт приема-передачи недвижимости;
• справка от застройщика о том, что участником долевого строительства полностью выполнены обязательства по договору (если акт приема-передачи недвижимости не содержит информации о выполнении данных обязательств).

Перепланировка новостройки свободной планировки

Сегодня на рынке недвижимости весьма популярным предложением для покупателей жилья являются квартиры со свободной планировкой. Это квартиры без внутренних перегородок, где проложены инженерные коммуникации, а границы помещений обозначены одним рядом кирпичиков или блоков. При этом в таких жилых помещениях, как правило, указано предполагаемое расположение санузла и кухни. А строить стены внутри квартиры предстоит самому собственнику.

При этом многие застройщики убеждают потенциальных покупателей, что возводить перегородки внутри квартиры можно как угодно, ведь планировка квартиры свободная. Но это не так, поскольку термина «свободная планировка» для жилых помещений не существует. Иными словами, собственник не может обустраиваться так, как ему захочется.

Квартиры со свободной планировкой, фото:

Для каждой квартиры имеется утвержденная городскими органами и обозначенная застройщиком планировка, соответствующая общепринятым для жилых объектов правилам и нормам. Поэтому свободно строить стены и менять помещения местами свободная планировка не позволяет.

Если же владелец квартиры хочет что-то изменить в действующей планировке, которая обозначена на плане БТИ и в плане застройщика, то на это требуется получить разрешение Мосжилинспекции в установленном законодательством порядке.

Подробнее о перепланировке в новостройке без стен мы рассказали .

Особенности перепланировки новостройки в Москве

Новостройки в Москве, как и в других городах России, сдаются в эксплуатацию:

• без отделки, когда стены, потолки и полы не имеют никаких декоративных покрытий;
• с отделкой, включающей в себя финальные покрытия стен (краска, обои, декоративная штукатурка, плитка) и полов (плитка, паркет, линолеум, ламинат).

Стоит отметить, что согласование перепланировки в новостройке по эскизу сегодня практически невозможно. Практически любые изменения в существующей конфигурации помещений квартиры требуют наличия утвержденной жилищной инспекцией проектной документации.

В состав проектной документации помимо самого проекта также входит техническое заключение о возможности предстоящего переустройства. Подготовить проект + техническое заключение может любая проектная организация, имеющая допуск СРО и специализирующаяся на перепланировках.

При полном комплекте документов и правильно составленном проекте в течение 20 рабочих дней Мосжилинспекция вынесет решение о согласовании перепланировки квартиры в новостройке.

Ремонтные работы должны проводиться таким образом, как это показано в проекте, согласованном жилищной инспекцией. В этом случае не возникнет никаких проблем с получением от комиссии акта о завершенной перепланировке, который составляется на финальном этапе процесса согласования, когда ремонт уже окончен.

Как узаконить перепланировку в новостройке, которая уже выполнена

Многие собственники, не вникая в особенности жилищного законодательства, проводят перепланировку своей квартиры самовольно. А потом вынуждены ее узаконивать.

В принципе, узаконить перепланировку в новостройке можно и после ее проведения. Во многих случаях жилищная инспекция довольно лояльно относится к собственникам, желающим узаконить перепланировку квартиры, произведенную без предварительного согласования, и новостройки здесь не исключение.

Но узаконить перепланировку в новостройке, как и в других домах, можно только при условии, что сделанные работы не нарушают федеральное и местное законодательство, строительные, санитарные и противопожарные нормы, а на все произведенные строительно-ремонтные работы у собственника имеется техническое заключение о том, что перепланировка безопасна и допустима, разработанная лицензированной организацией (с допуском СРО). Кроме того, придется заплатить административный штраф за то, что перепланировка проводилась незаконно.

Для согласования перепланировки в новостройке только предстоящей или «задним числом», мы советуем предварительно обратиться в организацию, специализирующуюся на согласовании перепланировок квартир. Поскольку самостоятельно разобраться в хитросплетениях многочисленных требований закона, жилищной инспекции и надзорных органов у непосвященного человека в большинстве случаев вряд ли получится.

И здесь важно не столько знание теории, сколько ее практическое применение государственными органами контроля за жилым фондом. А применяться закон может по-разному, в зависимости от каждого конкретного случая перепланировки в новостройке. Также часто ключевое значение может иметь округ столицы, где расположена квартира, особенность конструкции дома, этаж, на котором расположена квартира, и количество этажей над ней, ситуация в соседних квартирах (сверху и снизу) и другие важные факторы, неочевидные для собственника. Но в дальнейшем эти факторы могут существенно повлиять на согласование перепланировки в новостройке.

В нашей компании вы можете не только заказать проектные документы, но и получить бесплатную консультацию по перепланировке . Для этого достаточно набрать номер нашего телефона и задать интересующий вопрос. Также для вашего удобства мы отвечаем на вопросы по перепланировке прямо на сайте. Чтобы отправить сообщение, заполните специальную форму.